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　　平安证券 刘细辉
　　投资要点
　　房地产景气因素仍然存在，未来很长一段时间仍可看好
　　我们认为，经济高速增长促进了房地产行业的发展，城市化进程和人口红利形成了巨大的房地产市场需求，人民币持续升值提升板块投资吸引力，房地产供给类先行指标决定未来一段时间仍是失衡的供求关系，行业在未来很长一段时间仍可以看好。
　　上半年主要城市房地产市场表现不一
　　上半年主要城市市场表现不一，深圳市购房需求因房价上涨而推迟，未来供给存在短缺；旺盛的需求将可能使广州市“相对便宜”的房价继续上行；北京市场存在观望情绪，但参与者分歧较一季度有所减小；上海房地产市场相对比较平稳，购房需求正逐步强烈。
　　增加供给和建立住房保障制度是政策重点，利率、税收手段调控作用不同
　　2007年宏观调控将定位于政策落实年，增加供给、建立住房保障制度是政策重点。利率手段对地产调控作用明显，但是一柄“双刃剑”，预计将被谨慎使用；房地产仍是卖方市场，税收手段出台也须“有的放矢”，以防止税负被转嫁，偏离政策出台初衷和预期效果。
　　未来行业集中度提高，开发实力和品牌、资源获取和整合能力成为竞争优势
　　宏观调控是行业常态，伴随而来的将是行业集中度的提高。开发实力和品牌、资源获取和整合能力成为竞争优势之所在，市场环境的变化将深刻影响着开发商的经营运作模式。
　　看好房地产市场的长远发展，主要关注4类公司
　　我们认为市场总体向上的趋势没有改变，看好行业的长远发展。同时我们按照如下的投资顺序关注4类公司：第一，有一定规模和竞争力，并有一定增长速度的全国性开发类公司；第二，业绩和资产质量优良，有良好成长性的区域性地产公司；第三，具有整体上市、资产注入概念，能通过外延方式提升业绩和估值吸引力的公司；第四，有稳定投资回报的商业地产类公司。
　　一、支撑房地产景气的因素仍在
　　1、经济高速增长促进了房地产行业的发展
　　从2002年以来，我国经济保持着快速发展势头，GDP增长维持在10％左右，在GDP高增长的同时居民收入也大幅增长，GDP和城镇居民可支配收入的增长是商品房市场化之后需求的重要基础和前提。根据国家统计局统计数字表明，2006年及2007年上半年全年国内生产总值（GDP）同比分别增长10.7％和11.5％。2006年城镇居民人均可支配收入11759元，扣除价格上涨因素实际增长10.4％，2007年上半年城镇居民人均可支配收入7052元，扣除价格因素后实际增长14.2％，增幅高于上年同期4个百分点。
　　2、城市化进程和人口红利形成了巨大的房地产市场需求
　　纵观世界各地，一国的经济由落后到发达的过程无一不是城市化的过程，其显著标志就是城市人口在总人口比例的提高，根据世界银行《世界发展报告》对世界各国经济水平和城市化水平所做的比较，1995年中等收入和高收入国家城市化人口占总人口的比例分别在60％和75％，1980～1995年城市化人口年平均增长率分别为2.8％和0.7％。
　　中国经济在未来相当长的时间内会持续发展，则同时比较肯定的就是中国的城市化，大量的非城镇居民会进入城市成为城镇居民。根据《2001～2002中国城市发展报告》，中国的城市化率将从该报告发布时的37％升至本世纪中叶的75％，每年1000多万人口进入城市，大量增加的城市化人口将是房地产需求的重要组成部分。目前一般认为我国城市化发展目标是：2010年城市化水平达到45％，2020年城市化水平达到50％，2050年城市化水平达到60％～70％。1998～2006年，我国城镇化人口占总人口的比重由33.35％增加到43.9％，年增长速度1.32％，高于总人口的增长速度为0.6％，但城市化的进程受我国城乡二元社会的制约并不算高，城镇人均居住面积则由1998年的18.7平米上升到2005年的26.1平米。
　　考虑到我国城市化进程，房地产作为先行产业，城市化进程将为市场带来巨大的需求
　　以2005年我国人口总数、1998～2006年城镇人口年均增长速度1.32％估算，我国每年约增加1，724万城镇人口；即使按2005年人均居住面积26.1平米计算，平均每年将对房地产市场产生约4.5亿平米的新增需求。在此增长速度下，到2020年，城市人口约增加2.6亿，由2005年的5.6亿达到7.9亿，城市人口比重达到60.3％。
　　国务院要求到2020年我国耕地保有量底限为18亿亩，2005年末我国存量耕地为1.22亿公顷（18.3亿亩），年均增加200万亩。2006年全国土地购置面积3.68亿平米，2006年净减少耕地30.6万公顷（459万亩、30.6亿平米），土地购置面积占总耕地净减少比例为12％。假设住宅开发用地占房地产开发用地比例70％、出让土地容积率按2.5估算，则今后每年可新增2.8亿平米的住宅供应量（200*12％*70％*2.5*667），与年均4.5亿平米需求还有38％的缺口。因此我们认为，在保证耕地保有量的情况下，通过增加开发用土地比例从而保证供给的增加，是解决供求不平衡的根本方法。同时，我们认为，